Angabe in Maklerexposé ist keine Beschaffenheitsgarantie

Die Angabe in einem Maklerexposé, ein Gebäude sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“ stellt keine Beschaffenheitsgarantie bezüglich des Wohn- und Sanierungsstandards dar. Enthält der notarielle Kaufvertrag keine Angaben zur geschuldeten Beschaffenheit eines Grundstücks, kann der Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer eine solche mit ihm vereinbaren wollte.

Zwar gehören nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zur Sollbeschaffenheit einer Kaufsache auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Dazu zählen auch Angaben in einem vom Verkäufer selbst oder von einem Makler erstellten Exposé. Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet. Das vom Makler erstellte Verkaufsexposé enthält aber keine Beschaffenheitsangabe oder -garantie in diesem Sinne, die zu einer Haftung des Maklers für die vom Hauskäufer nach dem Erwerb des Grundstücks ausgeführten Putz- und Elektrikarbeiten führen kann.

Bei der o. g. Angabe in dem Exposé handelt es sich lediglich um eine allgemeine Anpreisung des Gebäudes ohne konkreten oder näher bestimmbaren Aussagegehalt. Es kann nicht als konkrete Zustandsbeschreibung verstanden werden, mit dem Inhalt, dass grundsätzlich keine Renovierungs- und Sanierungsarbeiten am Gebäude zur Erreichung eines modernen Wohnstandards mehr erforderlich sind. So enthält das Verkaufsexposé u. a. den ausdrücklichen Hinweis darauf, dass der Zustand des 1920 errichteten Gebäudes renovierungsbedürftig sei.

Überlegungen und Handlungsbedarf zum Jahresende 2020

Überbrückungshilfe II noch bis 31.1.2021 beantragen: Die sog. Überbrückungshilfe wurde für die Monate September bis Dezember 2020 fortgesetzt und geändert. Sie steht Unternehmen aus allen Branchen offen, die von der Corona-Krise besonders betroffen sind. So wurde z. B. der Förder-Höchstbetrag auf max. 50.000 € pro Monat festgelegt und die Deckelungsbeträge in Höhe von 9.000 € bzw. 15.000 € für kleine und mittlere Unternehmen ersatzlos gestrichen. Des Weiteren wurden die Eintrittsschwelle flexibilisiert sowie die Fördersätze und die Personalkostenpauschale erhöht.

Anmerkung: Die Überbrückungshilfe II soll ein weiteres Mal in einer Überbrückungshilfe III verlängert und ihre Konditionen nochmals verbessert werden.

Rückzahlungsverpflichtung der Corona-Soforthilfe: Bei der Beantragung der Corona- Soforthilfe musste der Antragsteller versichern, dass er durch die Corona-Pandemie in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten ist, die seine Existenz bedrohen. Wird zu einem späteren Zeitpunkt festgestellt, dass der Sach- und Finanzaufwand des Unternehmens oder der tatsächliche Liquiditätsengpass geringer war, ist das Unternehmen zu einer unverzüglichen Mitteilung und zu einer Rückzahlung des überzahlten Betrags verpflichtet. Zu einer Überkompensation kann es auch kommen, wenn mehrere Hilfsprogramme oder Entschädigungsleistungen kombiniert wurden. Demnach gilt es nachträglich zu prüfen, ob die Soforthilfe in der bewilligten Höhe berechtigt war.

Bitte beachten Sie! Hier sei auch darauf hingewiesen, dass vorsätzlich falsche Angaben den Straftatbestand des Subventionsbetrugs erfüllen. Lassen Sie sich daher unbedingt in diesem Zusammenhang beraten!

Geschenke an Geschäftsfreunde: „Sachzuwendungen“ an Kunden bzw. Geschäftsfreunde dürfen als Betriebsausgaben abgezogen werden, wenn die Kosten der Gegenstände pro Empfänger und Jahr 35 € ohne Umsatzsteuer (falls der Schenkende zum Vorsteuerabzug berechtigt ist) nicht übersteigen. Ist der Betrag höher oder werden an einen Empfänger im Wirtschaftsjahr mehrere Geschenke überreicht, deren Gesamtkosten 35 € übersteigen, entfällt die steuerliche Abzugsmöglichkeit in vollem Umfang. Eine Ausnahme sind Geschenke bis 10 €. Hier geht der Fiskus davon aus, dass es sich um Streuwerbeartikel handelt und auch die Aufzeichnungspflicht der Empfänger entfällt. Der Zuwendende darf aber Aufwendungen von bis zu 10.000 € im Jahr pro Empfänger mit einem Pauschalsteuersatz von 30 % (zzgl. Soli-Zuschlag und pauschaler Kirchensteuer) versteuern. Der Aufwand stellt jedoch keine Betriebsausgabe dar! Der Empfänger ist von der Steuerübernahme zu unterrichten.

Geschenke an Geschäftsfreunde aus ganz persönlichem Anlass (Geburtstag, Hochzeit und Hochzeitsjubiläen, Kindergeburt, Geschäftsjubiläum) im Wert bis 60 € müssen nicht pauschal besteuert werden. Das gilt auch für Geschenke an Arbeitnehmer (siehe folgenden Beitrag). Übersteigt der Wert für ein Geschenk an Geschäftsfreunde jedoch 35 €, ist es nicht als Betriebsausgabe absetzbar!

Geschenke an Arbeitnehmer: Will der Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern neben den üblichen Zuwendungen (Blumen o. Ä.) auch ein Geschenk z. B. zum Jahresende überreichen, kann er auch die besondere Pauschalbesteuerung nutzen. Geschenke an Mitarbeiter können danach bis zu einer Höhe von 10.000 € pro Jahr bzw. pro Arbeitnehmer vom Arbeitgeber mit 30 % (zzgl. Soli-Zuschlag und pauschaler Kirchensteuer) pauschal besteuert werden. Sie sind allerdings sozialversicherungspflichtig. Der Arbeitgeber kann die Aufwendungen als Betriebsausgaben ansetzen.

Weihnachts-/Betriebsfeier: Zuwendungen für Betriebsveranstaltungen wie „Weihnachtsfeiern“ bleiben bis zu einem Betrag in Höhe von 110 € steuerfrei, auch wenn der Betrag pro Veranstaltung und Arbeitnehmer überschritten wird. Nur der überschrittene Betrag ist dann steuer- und sozialversicherungspflichtig.

Zu den Zuwendungen gehören alle Aufwendungen des Arbeitgebers einschließlich Umsatzsteuer unabhängig davon, ob sie einzelnen Arbeitnehmern zurechenbar sind oder ob es sich um den rechnerischen Anteil an den Kosten der Betriebsveranstaltung handelt, die er gegenüber Dritten für den äußeren Rahmen der Betriebsveranstaltung aufwendet.

Beispiel: Die Aufwendungen für eine Betriebsveranstaltung betragen 10.000 €. Der Teilnehmerkreis setzt sich aus 75 Arbeitnehmern zusammen, von denen 25 von je einer Person begleitet werden. Die Aufwendungen sind auf 100 Personen zu verteilen, sodass auf jede Person ein geldwerter Vorteil von 100 € entfällt. Der auf die Begleitperson entfallende geldwerte Vorteil ist dem jeweiligen Arbeitnehmer zuzurechnen. 50 Arbeitnehmer haben somit einen geldwerten Vorteil von 100 €, der den Freibetrag von 110 € nicht übersteigt und daher nicht steuerpflichtig ist. Bei 25 Arbeitnehmern beträgt der geldwerte Vorteil 200 €. Nach Abzug des Freibetrags von 110 € ergibt sich für diese Arbeitnehmer ein steuerpflichtiger geldwerter Vorteil von jeweils 90 €. Er bleibt sozialversicherungsfrei, wenn er mit 25 % pauschal besteuert wird.

NEU! Degressive Abschreibung: Zum 1.1.2020 wurde die degressive Abschreibung befristet wieder eingeführt. Danach können bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die nach dem 31.12.2019 und vor dem 1.1.2022 angeschafft oder hergestellt worden sind, degressiv abgeschrieben werden.

Begünstigt sind nicht nur neue, sondern auch gebrauchte Wirtschaftsgüter. Die degressive AfA kann nach einem unveränderlichen Prozentsatz vom jeweiligen Restwert vorgenommen werden. Der dabei anzuwendende Prozentsatz darf höchstens das Zweieinhalbfache des bei der AfA in gleichen Jahresbeträgen in Betracht kommenden Prozentsatzes betragen und 25 % nicht übersteigen.

Sonderabschreibung für kleine und mittlere Unternehmen: Kleine und mittlere Unternehmen profitieren von der Sonderabschreibung von bis zu 20 %. Werden bewegliche Wirtschaftsgüter wie z. B. Maschinen angeschafft, können – unter weiteren Voraussetzungen – im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden vier Wirtschaftsjahren zur normalen Abschreibung zusätzlich Sonderabschreibungen in Höhe von insgesamt bis zu 20 % in Anspruch genommen werden. Der Unternehmer kann so die Höhe des Gewinns steuern. Die für die Inanspruchnahme der Vergünstigung relevanten Betriebsvermögensgrenzen betragen bei Bilanzierenden 235.000 € bzw. der Wirtschaftswert bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft 125.000 €; die Gewinngrenze bei Einnahme-Überschuss-Rechnern beträgt 100.000 €.

Geplante Änderung beim Investitionsabzugsbetrag: Für neue oder gebrauchte bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die Steuerpflichtige anschaffen oder herstellen wollen, können sie – unter weiteren Voraussetzungen wie z. B. der betrieblichen Nutzung zu mindestens 90 % und Einhaltung bestimmter Betriebsgrößenmerkmale bzw. Gewinngrenzen (wie bei der Sonderabschreibung) – bis zu 40 % der voraussichtlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich gewinnmindernd abziehen. Der Abzugsbetrag darf im Jahr der Inanspruchnahme und den drei Vorjahren 200.000 € je Betrieb nicht übersteigen.

Anmerkung: Die Planungen durch das Jahressteuergesetz 2020 sehen vor, die Abzugshöhe von 40 % auf 50 % anzuheben. Als Voraussetzung für die Inanspruchnahme von Sonderabschreibung und Investitionsabzugsbetrag soll (nur noch) eine Gewinnhöhe von 150.000 € gelten. Die Neuregelungen für beide Steuerungsinstrumente sollen bereits für Wirtschaftsjahre ab dem 1.1.2020 in Kraft treten.

Virtuelle Hauptversammlungen bis Ende 2021 möglich

Die gesetzliche Regelung, mit der die Handlungs- und Beschlussfähigkeit von GmbHs und weiteren Rechtsformen während der Pandemie sichergestellt wird, war ursprünglich bis zum Jahresende 2020 befristet. Nun wurde die Verordnung zur Verlängerung von Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der Corona-Pandemie im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Damit können die betroffenen Rechtsformen, also etwa GmbHs, Genossenschaften, Vereine und Aktiengesellschaften, auch bei weiterhin bestehenden Beschränkungen der Versammlungsmöglichkeiten erforderliche Beschlüsse fassen und bleiben so handlungsfähig. Die vorübergehenden Erleichterungen gelten bis zum 31.12.2021.

Gebäudesanierungsmaßnahmen steuerlich begünstigt

Mit den neuen Klimaschutzregelungen wird eine technologieoffene steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierungsmaßnahmen ab 2020 eingeführt. Durch einen Abzug von der Steuerschuld soll gewährleistet werden, dass Gebäudebesitzer aller Einkommensklassen gleichermaßen von der Maßnahme profitieren. Gefördert werden Einzelmaßnahmen wie der Einbau neuer Fenster oder die Dämmung von Dächern und Außenwänden. Demnach können Steuerpflichtige, die z. B. alte Fenster durch moderne Wärmeschutzfenster ersetzen, ihre Steuerschuld – verteilt über 3 Jahre – um 20 % (1. + 2. Jahr je 7 %, 3. Jahr 6 %) der Kosten mindern. Zusätzlich wurde im Vermittlungsverfahren erreicht, dass auch Kosten für Energieberater künftig als Aufwendungen für energetische Maßnahmen gelten.

Gewerbemietvertrag – fristlose Kündigung wegen Erkrankung

Den Richtern des Oberlandesgericht Rostock (OLG) lag am 9.7.2020 folgender Sachverhalt zur Entscheidung vor: Der Mieter kündigte im März 2017 einen geschlossenen Gewerberaum-Mietvertrag aufgrund seiner schweren Erkrankung. Diese würde ihm die Nutzung der Mieträume unmöglich machen.

Nach den Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch kann eine Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Das OLG kam in dem o. g. Urteil zu dem Entschluss, dass die Erkrankung des Mieters nicht die fristlose Kündigung eines Gewerberaum-Mietverhältnisses rechtfertigt. So wird der Mieter von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Ein solcher in der Person des Mieters liegender Grund, der das Vertragsrisiko auf der Seite des Mieters ansiedelt, ist auch dessen Gesundheitszustand, so die OLG-Richter.

Wiedereinführung der degressiven Abschreibung

Zum 1.1.2020 führte der Gesetzgeber die degressive Abschreibung wieder ein. Danach kann der Steuerpflichtige bei beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens, die nach dem 31.12.2019 und vor dem 1.1.2022 angeschafft oder hergestellt worden sind, statt der Absetzung für Abnutzung (AfA) in gleichen Jahresbeträgen (lineare AfA) die Abschreibung in fallenden Jahresbeträgen (degressive AfA) bemessen. Begünstigt sind nicht nur neue, sondern auch gebrauchte Wirtschaftsgüter.

Die degressive AfA kann nach einem unveränderlichen Prozentsatz vom jeweiligen Restwert vorgenommen werden. Der dabei anzuwendende Prozentsatz darf höchstens das Zweieinhalbfache des bei der AfA in gleichen Jahresbeträgen in Betracht kommenden Prozentsatzes betragen und 25 % nicht übersteigen.

Beispiel: Eine Maschine, deren betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer 10 Jahre beträgt, wurde am 2.1.2020 für 50.000 € angeschafft. Wegen des hohen Verschleißes in den ersten Jahren soll sie degressiv abgeschrieben werden. Die AfA beträgt im Erstjahr 2020 das 2,5-fache der linearen AfA (linear bei 10 Jahren = 10 %), also 25 % der Anschaffungskosten von 50.000 € = 12.500 €. Der Restbuchwert der Anlage beträgt zum 31.12.2020 37.500 €. Für das Jahr 2021 beträgt die degressive AfA dann (25 % des Restbuchwerts von 37.500 € =) 9.375 €. In den Folgejahren wird immer vom jeweiligen Restbuchwert des Vorjahrs – im Beispielsfall von 28.125 € – ausgegangen.

Bitte beachten Sie! Wird die Maschine nicht im Januar, sondern z. B. im September 2020 angeschafft, kann nur der anteilige Jahres-AfA-Betrag für die degressive AfA im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung geltend gemacht werden.

Nachdem es bei der Fortführung der degressiven AfA zu keiner Abschreibung auf 0 € kommen kann, wird in der Praxis regelmäßig in dem Jahr zur linearen AfA übergegangen, von dem ab die lineare Restwertabschreibung größer ist als die degressive Abschreibung. Die degressive AfA kann nicht bei der Erzielung von Überschusseinkünften, z. B. den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, verwendet werden.

Liegen für ein bewegliches Wirtschaftsgut auch die Voraussetzungen zur Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen vor, können diese neben der degressiven AfA in Anspruch genommen werden. Des Weiteren kann für das Wirtschaftsgut – unter weiteren Voraussetzungen – ein Investitionsabzugsbetrag in Anspruch genommen werden.

Beendigung der Tätigkeit im Homeoffice

Die Verlagerung der Arbeit in das Homeoffice ist nur mit wechselseitigem Einverständnis zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer möglich. Zwar fällt die Festlegung des Arbeitsortes unter das Weisungsrecht des Arbeitgebers, doch gilt dies nicht für das Homeoffice.

In diesem Zusammenhang stellt sich auch die Frage, wie die Rückkehr aus dem Home­office zu behandeln ist. Haben Arbeitgeber und Arbeitnehmer ein Arbeiten im Home­office vereinbart, kann ein einseitiger Widerruf der Vereinbarung nichtig sein. Verlangt z. B. der Arbeitgeber einseitig, dass ein Arbeitnehmer die Tätigkeit im Homeoffice aufgibt, kann der Arbeitnehmer die Rückkehr in die Betriebsstätte u. U. verweigern, etwa, wenn es als eine „unangemessene Benachteiligung“ und somit als Verstoß gegen das „gesetzliche Leitbild des Weisungsrechts“ aufgefasst werden kann.

Gibt es keine Vereinbarung für das Arbeiten im Homeoffice, kommt das Bundesarbeitsgericht in einem Urteil vom 17.1.2006 zu dem Schluss, dass das Homeoffice nur einer von mehreren möglichen Einsatzorten des Arbeitnehmers ist. Die Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass dem Arbeitnehmer über einen längeren Zeitraum aus mehreren vertraglich möglichen Einsatzorten nur einer zugewiesen wurde.

Ein genereller Anspruch auf Homeoffice besteht auf Grundlage der aktuellen Rechtsprechung nicht. Ein gesetzlicher Anspruch besteht nur für behinderte Arbeitnehmer, wenn eine leidensgerechte Beschäftigung lediglich im Hause des Arbeitnehmers möglich ist.

Prämien zur Sicherung von Ausbildungsplätzen

Mit dem Maßnahmenpaket „Ausbildungsplätze sichern“ will die Bundesregierung die Folgen der Corona-Pandemie auf den Lehrstellenmarkt abfedern. Dafür hat sie ein Hilfsprogramm für kleine und mittlere Unternehmen (KMU) beschlossen, mit dem ausbildungswillige Betriebe in den Jahren 2020 und 2021 unterstützt werden.

Gefördert werden KMU mit bis zu 249 Beschäftigten, die eine Berufsausbildung in anerkannten Ausbildungsberufen oder in den bundes- und landesrechtlich geregelten praxisintegrierten Ausbildungen im Gesundheits- und Sozialwesen durchführen. Hierfür stellt die Bundesregierung eine Prämie für Ausbildungsbetriebe wie folgt zur Verfügung:

  • Für den Erhalt ihres Ausbildungsniveaus bekommen Betriebe, die besonders von der Corona-Pandemie betroffen sind, eine Prämie in Höhe von 2.000 € für jeden für das Ausbildungsjahr 2020/2021 abgeschlossenen Ausbildungsvertrag (nach Abschluss der Probezeit). Als besonders betroffen gelten KMU, die in der ersten Hälfte des Jahres 2020 wenigstens einen Monat Kurzarbeit durchgeführt haben oder deren Umsatz in den Monaten April und Mai 2020 um durchschnittlich mindestens 60 % gegenüber April und Mai 2019 eingebrochen ist. Bei KMU, die nach April 2019 gegründet worden sind, sind die Monate November und Dezember 2019 heranzuziehen.
  • Erhöhen Unternehmen ihr Ausbildungsplatzangebot, erhalten sie (nach Abschluss der Probezeit) eine Prämie von 3.000 € für jeden gegenüber dem früheren Niveau zusätzlich abgeschlossenen Ausbildungsvertrag.
  • Werden Auszubildende von Betrieben übernommen, die Insolvenz anmelden mussten, erhalten übernehmende Betriebe eine Prämie von 3.000 € pro aufgenommenen Auszubildenden. Diese Unterstützung ist befristet bis zum 30.6.2021.
  • Ebenfalls bis 30.6.2021 werden Betriebe gefördert, die Auszubildende übernehmen, deren Unternehmen die Ausbildung durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie übergangsweise nicht fortsetzen können.
  • Melden Ausbildungsbetriebe, die ihre Aktivitäten auch in der Krise fortsetzen, für Auszubildende sowie deren Ausbilder keine Kurzarbeit an, werden sie besonders unterstützt. Die Förderung beträgt hier 75 % der Brutto-Ausbildungsvergütung für jeden Monat, in dem der Betrieb einen Arbeitsausfall von mindestens 50 % hat. Diese Unterstützung ist befristet bis zum 31.12.2020.

Elektronische Bereitstellung von Kassenbelegen

Seit dem 1.1.2020 ist ein neues Kassengesetz in Kraft getreten, welches nun zur elektronischen Belegausgabe verpflichtet. Vereinfacht gesagt heißt das, dass jeder Kunde bei Verwendung einer elektronischen Kasse einen Beleg erhalten muss, unabhängig vom Rechnungsbetrag oder der Art des Kaufs.

Die Belegausgabe selbst muss jedoch nicht unbedingt auf Papier erfolgen. Es steht dem Unternehmer frei zu entscheiden, ob er den Beleg dem Kunden auf Papier oder digital zur Verfügung stellt. Dementsprechend wurde nun auch der Anwendungserlass der Abgabenordnung erweitert. Zunächst muss die elektronische Bereitstellung des Belegs unter Zustimmung des Kunden erfolgen. Dieses kann formlos oder auch konkludent geschehen. Unter Bereitstellung ist zu verstehen, dass dem Kunden die Möglichkeit gegeben wurde, den Beleg elektronisch entgegenzunehmen.

Der Beleg muss elektronisch erstellt und gespeichert werden. Nicht ausreichend ist es, wenn er nur am Display der Kasse zu sehen ist und dem Kunden die Möglichkeit verwehrt bleibt, seinen Beleg mitzunehmen. Die elektronische Belegausgabe hat in einem Standardformat zu erfolgen (z .B. JPG oder PDF). Wie der Beleg an den Kunden übermittelt wird, kann unterschiedlich gehandhabt werden. Demnach ist eine Übermittlung durch QR-Code, E-Mail, Link zum Download oder auf ein Kundenkonto zulässig.