Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 22.8.2018 entschiedenen Fall wurde vom Vormieter an den neuen Mieter im Januar 2009 eine nicht renovierte Wohnung mit Gebrauchsspuren übergeben. Der vom Vermieter verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen.

Bei der Übernahme hatten der Nachmieter und der Vormieter eine „Renovierungsvereinbarung“ getroffen. Nach dieser Vereinbarung hatte der Mieter von dem Vormieter einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt. Am Ende der Mietzeit führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch, die der Vermieter als mangelhaft ansah. Er beauftragte daraufhin einen Malerbetrieb und verlangte vom Mieter Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Die Richter des BGH kamen zu der Entscheidung, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Geplante Änderungen bei der Mietpreisbremse

Nach dem Entwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes sollen die Regelungen der Mietpreisbremse transparenter und wirksamer werden. Künftig müssen Vermieter den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt, wenn sie eine deutlich höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Nur wenn der Vermieter diese Auskunft erteilt, kann er sich auf die Ausnahme berufen.
Nach dem Gesetz zur Mietpreisbremse dürfen die Mieten nur noch maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ausnahmen davon gelten für die Vermietung von Neubauten und die Erstvermietung nach einer umfassenden Sanierung. Ebenso wenn der Vermieter zuvor eine Miete erzielte, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Er genießt dann grundsätzlich Bestandsschutz und kann weiter die Vormiete verlangen. Bezugspunkt für die vom Vermieter mitzuteilende Vormiete ist der Zeitpunkt ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses. Dabei genügt die bloße Angabe der Höhe der vorherigen Miete. Der Mieter kann gegebenenfalls weitere Auskünfte aus dem Vormietverhältnis verlangen, etwa einen Nachweis über die Höhe der Vormiete.

Für die Rückforderung zu viel gezahlter Miete genügt zukünftig eine einfache Rüge – etwa der Satz „Ich rüge die Höhe der Miete“. Der Mieter muss nicht mehr darlegen, warum die verlangte Miete seines Erachtens nach zu hoch ist.

In angespannten Wohnungsmärkten werden die Kosten der Modernisierung, die der Eigentümer auf den Mieter umlegen kann, für zunächst fünf Jahre von 11 % auf 8 % pro Jahr gesenkt. Es gilt zudem eine sog. absolute Kappungsgrenze: Der Vermieter darf die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als 3 € pro m² Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen.

Ferner zählt das Mietrechtsanpassungsgesetz Tatbestände auf, die ein bewusstes Herausmodernisieren nahelegen:

  • Mit der angekündigten baulichen Veränderung wird nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ankündigung begonnen oder diese wird begonnen und ruht dann mehr als zwölf Monate.
  • Mit der angekündigten zu erwartenden Mieterhöhung würde sich die Monatsmiete mindestens verdoppeln.
  • Die Baumaßnahme wird in einer Weise durchgeführt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen.

Das Gesetz muss noch den Bundestag passieren und soll bis spätestens 1.1.2019 in Kraft treten.

Entfernungspauschale deckt auch die Kosten für Behandlungs- und Krankenhausaufenthalt

Aufwendungen des Arbeitnehmers für die Wege zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte sind Werbungskosten. Zur Abgeltung dieser Aufwendungen ist für jeden Arbeitstag, an dem der Arbeitnehmer die erste Tätigkeitsstätte aufsucht, eine Entfernungspauschale für jeden vollen Kilometer der Entfernung zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte von 0,30 € anzusetzen. Mit der Entfernungspauschale sind „sämtliche Aufwendungen“ abgegolten, die durch die Wege zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte veranlasst sind.

Eine Ausnahme sieht das Gesetz allein für solche Aufwendungen vor, die durch die Benutzung öffentlicher Verkehrsmittel anfallen. Damit fallen nach Auffassung des Finanzgerichts Baden-Württemberg (FG) in seiner Entscheidung vom 19.1.2018 auch außergewöhnliche Kosten unabhängig von ihrer Höhe unter die Abgeltungswirkung. Insofern sind sowohl Aufwendungen für Sach- als auch für Personenschäden, die auf dem Weg zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte entstehen, durch die Entfernungspauschale abgegolten. Eine Auslegung etwa dahingehend, dass Personenschäden nicht von der Abgeltungswirkung erfasst werden, ist nach Auffassung des FG nicht angezeigt.

Vorsteuerabzug bei Nutzungsänderung eines Investitionsguts nachträglich möglich?

Mit seiner Entscheidung vom 25.7.2018 stellt der Europäische Gerichtshof (EuGH) – entgegen seiner bisherigen Sichtweise – klar, dass eine Gemeinde den Vorsteuerabzug aus einem zunächst nur hoheitlich genutzten Investitionsgut (hier ein Grundstück) nachträglich noch geltend machen kann, wenn es zu einem späteren Zeitpunkt durch Nutzungsänderung auch für unternehmerische Zwecke verwendet wird.

Dazu legt der EuGH fest, dass ein Recht auf Berichtigung der auf eine als Investitionsgut erworbenen Immobilie entrichteten Vorsteuer dann besteht, wenn beim Erwerb der Immobilie diese zum einen sowohl für besteuerte als auch für nicht besteuerte Tätigkeiten verwendet werden konnte, und zum anderen die Gemeinde die Absicht, die Immobilie einer besteuerten Tätigkeit zuzuordnen, nicht ausdrücklich bekundet, aber auch nicht ausgeschlossen hat.

Anmerkung: Dieses Urteil kann auch für privatwirtschaftliche Unternehmen große Bedeutung erlangen. Obwohl es zur Investitionstätigkeit einer Gemeinde gefällt wurde, dürfte es auch auf alle vergleichbaren Investitionen von Einrichtungen anderer Rechtsformen und natürlicher Personen anwendbar sein. Im Zeitpunkt der Investition muss nicht zwingend die Absicht bekundet werden, das Investitionsgut dem Unternehmen zuzuordnen, wenn nicht ausgeschlossen wurde, dass es auch für eine vorsteuerunschädliche Tätigkeit verwendet werden könnte. So könnte in der Praxis ein Unternehmer einen Pkw, für den er zum Zeitpunkt des Erwerbs keine Zuordnung zum Unternehmen getroffen hat, anders als bisher, z. B. ab dem 2. Jahr der Pkw-Nutzung, grds. einen anteiligen nachträglichen Vorsteuerabzug im Wege einer Vorsteuerberichtigung geltend machen.

Voraussetzungen für den Werbungskostenabzug bei einem Auslandsstudium

Nach Abschluss einer Erstausbildung können Aufwendungen für eine zweite Ausbildung (Studium oder Berufsausbildung) grundsätzlich als Werbungs­kosten abgezogen werden. Voraussetzung für den Abzug der Wohnungskosten sowie der Verpflegungsmehraufwendungen in Bezug auf die Auslandsaufenthalte ist aber, dass die Voraussetzungen einer sog. doppelten Haushaltsführung vorliegen. Dies ist der Fall, wenn Steuerpflichtige außerhalb des Ortes ihrer ersten Tätigkeitsstätte einen eigenen Hausstand unterhalten und auch am Ort der ersten Tätigkeitsstätte wohnen.

In einem vom Finanzgericht Münster (FG) am 24.1.2018 entschiedenen Fall absolvierte eine Studentin einen Bachelorstudiengang und in dessen Rahmen zwei Auslandssemester und ein Auslandspraxissemester. Während der Auslandsaufenthalte blieb sie an ihrer inländischen Fachhochschule eingeschrieben und besuchte einmal pro Monat ihre Eltern. In ihrer Einkommensteuererklärung machte sie die Aufwendungen für Wohnung und Verpflegung während der Auslandsaufenthalte als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt erkannte den Werbungskostenabzug nicht an. Dem folgte auch das FG mit folgender Begründung:

Die erste Tätigkeitsstätte der Studentin hat während der Aufenthalte im Ausland und nicht mehr an der inländischen FH gelegen. Eine Universität ist nicht nur im Fall eines vollständigen Auslandsstudiums, sondern auch im Fall eines Auslandssemesters als erste Tätigkeitsstätte des Studenten anzusehen. Im Ausland hat sich auch der einzige eigene Hausstand befunden, da die reinen Besuchsaufenthalte in der Wohnung der Eltern keinen eigenen Hausstand begründen.

Anmerkung: Wegen grundsätzlicher Bedeutung der Streitfrage hat das FG die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen.

Rechtsanwaltskammer zum Ausschluss des Werbungskostenabzugs für Berufsausbildungskosten

Aufwendungen des Steuerpflichtigen für seine erstmalige Berufsausbildung oder für ein Erststudium, das zugleich eine Erstausbildung vermittelt, sind keine Werbungskosten, wenn diese Berufsausbildung oder dieses Erststudium nicht im Rahmen eines Dienstverhältnisses stattfinden. Sie sind bis zu 6.000 € jährlich als Sonderausgaben abzugsfähig.

Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs (BFH) sind Aufwendungen für die Ausbildung zu einem Beruf jedoch als notwendige Voraussetzung für eine nachfolgende Berufstätigkeit beruflich veranlasst und demgemäß auch als Werbungskosten einkommensteuerrechtlich zu berücksichtigen, denn sie dient der zukünftigen Erzielung einkommensteuerpflichtiger Einkünfte. Der Sonderausgabenabzug bleibt bei Auszubildenden und Studenten nach seiner Grundkonzeption wirkungslos, weil gerade sie typischerweise in den Zeiträumen, in denen ihnen Berufsausbildungskosten entstehen, noch keine eigenen Einkünfte erzielen. Der Sonderausgabenabzug geht daher ins Leere; er berechtigt im Gegensatz zum Werbungskostenabzug auch nicht zu Verlustfeststellungen.

Der BFH hat dem Bundesverfassungsgericht deshalb die Frage vorgelegt, ob es mit dem Grundgesetz vereinbar ist, dass Aufwendungen des Steuerpflichtigen für seine erstmalige Berufsausbildung oder für ein Erststudium, das zugleich eine Erstausbildung vermittelt, keine Werbungskosten sind, wenn diese Berufsausbildung oder dieses Erststudium nicht im Rahmen eines Dienstverhältnisses stattfindet.

Auf Anfrage des BVerfG hat die Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK) im April 2018 zu der Frage Stellung genommen, ob die Regelung im Einkommensteuergesetz mit dem Grundgesetz vereinbar ist, soweit nach dieser Vorschrift Aufwendungen für eine erstmalige Berufsausbildung bzw. ein erstmaliges Studium nicht als Werbungskosten zu berücksichtigen sind. Nach Auffassung der Bundesrechtsanwaltskammer verdient die Einschätzung des BFH Zustimmung.

Bitte beachten Sie! Betroffene Steuerpflichtige sollten auf jeden Fall die Kosten ihrer Erstausbildung bzw. ihres Erststudiums auch dann steuerlich geltend machen, wenn sie vor Beginn der Ausbildung oder des Studiums keine Erstausbildung absolviert haben. Die Kosten der Ausbildung oder des Studiums kann durch die Abgabe einer Einkommensteuererklärung bzw. durch einen Antrag auf Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags geltend gemacht werden. Die Berücksichtigung der Ausbildungskosten als Werbungskosten können – noch nicht bestandskräftig Veranlagte – noch bis zum 31.12.2018 für die Jahre ab 2014 beantragen. Die Verlustfeststellung kann drei Jahre weiter gehen.

Ferienjobs und Saisonarbeiter als „kurzfristige“ Minijobs

„Kurzfristige Minijobs“ sind begehrt bei Arbeitnehmern, insbesondere auch bei Ferienjobbern und deren Arbeitgebern. Die Versteuerung erfolgt grundsätzlich nach den individuellen Lohnsteuerabzugsmerkmalen (Höhe der Steuer abhängig von der Steuerklasse der Aushilfe). Ausnahmsweise kann der Arbeitgeber die Lohnsteuer pauschal mit 25 % des Arbeitsentgelts zzgl. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer erheben, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen.

Sozialversicherungsrechtlich sind sie nicht – wie die regulären Minijobs – auf 450 € im Monat begrenzt; auf den Verdienst kommt es bei einem kurzfristigen Minijob auch nicht an. Sie sind in der Kranken-, Pflege-, Renten- und Arbeitslosenversicherung versicherungs- und beitragsfrei.

Dafür gelten für diese Minijobber bestimmte Regeln: Ein kurzfristiger Minijob ist (bis einschließlich 31.12.2018) von vornherein auf maximal 3 Monate begrenzt, wenn der Minijobber an mindestens 5 Tagen pro Woche arbeitet, oder 70 Arbeitstage, wenn er regelmäßig weniger als an 5 Tagen wöchentlich beschäftigt ist.

Verdient ein kurzfristig angestellter Minijobber monatlich über 450 €, muss der Arbeitgeber jedoch prüfen, ob der Minijobber eventuell berufsmäßig arbeitet. Berufsmäßig wird die Beschäftigung dann ausgeübt, wenn sie für die Aushilfe entscheidend zum Lebensunterhalt beiträgt und nicht von untergeordneter wirtschaftlicher Bedeutung ist.

Eine berufsmäßige Beschäftigung ist vom Arbeitgeber dann nicht zu prüfen, wenn der Verdienst der Aushilfe 450 € monatlich nicht überschreitet. Für diese Verdienstgrenze galt bisher, dass für befristete Beschäftigungen bis zu einem Monat ein anteiliger Wert von 450 € zu ermitteln war. Wurde beispielsweise ein Arbeitnehmer lediglich für 10 Tage innerhalb eines Monats beschäftigt, ergab sich daraus eine anteilige Verdienstgrenze von (450 € / 30 Tage x 10 Beschäftigungstage=) 150 €.

Bitte beachten Sie! Das BSG hat jetzt in seiner Entscheidung vom 5.12.2017 dazu festgelegt, dass unabhängig von der Dauer des Arbeitseinsatzes der Aushilfe immer die monatliche Verdienstgrenze von 450 € gilt. Eine Umrechnung für Beschäftigungszeiträume von weniger als einem Monat ist nicht vorzunehmen. Demnach kann ein Arbeitgeber seiner Aushilfe auch für wenige Tage bis zu 450 € zahlen und einen sozialversicherungsfreien kurzfristigen Minijob melden.

Klarstellung zum Steuerabzug bei der Umsatzsteuervorauszahlung für das Vorjahr

In der Regel sind bei sog. Einnahmen-Überschuss-Rechnern Betriebsausgaben und Werbungskosten in dem Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind. Regelmäßig wiederkehrende Ausgaben – wie z. B. die Umsatzsteuervorauszahlung – die beim Steuerpflichtigen kurze Zeit, d. h. zehn Tage, nach Beendigung des Kalenderjahres anfallen, sind als in dem Kalenderjahr abgeflossen anzusehen, zu dem sie wirtschaftlich gehören. Ein Abzug als Betriebsausgaben ist dann für dieses Jahr möglich.

Damit abweichend geleistete Zahlungen im Jahr ihrer wirtschaftlichen Zugehörigkeit abgezogen werden dürfen, müssen sie innerhalb des Zehn-Tages-Zeitraums fällig und geleistet worden sein. Beide Voraussetzungen müssen nach Auffassung der Finanzverwaltung kumulativ erfüllt sein. Die Abflussfiktion gilt daher nicht, wenn nur die Zahlung innerhalb der „kurzen Zeit“ nach dem Ende des Kalenderjahres, z. B. am 8.1., erfolgt ist, der Fälligkeitszeitpunkt aber – wegen Verlängerung der Fälligkeitsfrist durch die Samstag/Sonntag-Reglung – außerhalb dieses Zeitraums also z. B. dann am Montag, dem 12.1. liegt.

Die Abgabenordnung schreibt vor: Fällt das Ende einer Frist auf einen Sonntag, einen gesetzlichen Feiertag oder einen Sonnabend, so endet die Frist mit dem Ablauf des nächstfolgenden Werktags. Demnach ist die Vorauszahlung nicht am Sonnabend, dem 10.1.2015, sondern erst an dem folgenden Montag, dem 12.1.2015 und damit außerhalb des Zehn-Tages-Zeitraums fällig geworden.

Mit seiner Entscheidung vom 27.6.2018 wendet sich der BFH gegen die Auffassung der Finanzverwaltung. Bei der Ermittlung der Fälligkeit ist allein auf die gesetzliche Frist abzustellen, nicht hingegen auf eine mögliche Verlängerung der Frist. Diese Verlängerung ist nicht anwendbar, da es sich um eine Zufluss- und Abflussfiktion, nicht aber um eine Frist handelt, sodass sich die Frage nach einer Verlängerung erübrigt.

Anmerkung: Das Urteil ist immer dann von Bedeutung, wenn der 10.1. auf einen Sonnabend oder Sonntag fällt – im Urteilsfalle für das Jahr 2015 und das nächste Mal somit im Januar 2021. Die Reaktion der Finanzverwaltung auf das Urteil steht noch aus.

Umsatzsteuerliche Behandlung von Aufwendungen für Weihnachts-/Betriebsveranstaltungen

Die gesetzlichen Regelungen zu Betriebsveranstaltungen, insbesondere die Ersetzung der ehemaligen lohnsteuerlichen Freigrenze durch einen Freibetrag, haben nach Auffassung der Finanzverwaltung grundsätzlich keine Auswirkungen auf die umsatzsteuerrechtlichen Regelungen.

Ob eine Betriebsveranstaltung vorliegt und wie die Kosten, die auf den einzelnen Arbeitnehmer entfallen, zu berechnen sind, bestimmt sich nach den lohnsteuerrechtlichen Grundsätzen.

  • Von einer überwiegend durch das unternehmerische Interesse des Arbeitgebers veranlassten üblichen Zuwendung ist umsatzsteuerrechtlich im Regelfall auszugehen, wenn der Betrag je Arbeitnehmer und Betriebsveranstaltung 110 € einschließlich Umsatzsteuer nicht überschreitet. Der Vorsteuerabzug ist in vollem Umfang möglich.
  • Übersteigt dagegen der Betrag, der auf den einzelnen Arbeitnehmer entfällt, pro Veranstaltung die Grenze von 110 € einschließlich Umsatzsteuer, ist von einer überwiegend durch den privaten Bedarf des Arbeitnehmers veranlassten unentgeltlichen Zuwendung auszugehen. Ein Vorsteuerabzug ist (insgesamt) nicht möglich.

Anmerkung: Das Bundesfinanzministerium lässt eine Aufteilung der Zuwendungen im Rahmen von Betriebsveranstaltungen in zum Teil unternehmerisch und zum Teil privat veranlasst nicht zu. Diese negative Sichtweise des Ministeriums ist jedoch gerichtlich noch nicht überprüft.

Fristlose Kündigung mit hilfsweiser ordentlicher Kündigung

In zwei Fällen aus der Praxis hatten die Mieter der Wohnungen jeweils die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf haben die Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt. In beiden Fällen beglichen die Mieter nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände. Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) hatten zu entscheiden, ob die Mietverhältnisse aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen fristgerechten Kündigung endeten.

Der BGH hat mit seinen Urteilen vom 19.9.2018 klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.

Der Vermieter bringt aus objektiver Mietersicht regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund einer sog. Schonfristzahlung oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle nachträglich unwirksam wird.

So hat eine Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung „ins Leere“ ginge.