Mieterhöhungsverlangen – Eingebaute Küche vom Mieter

Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen.

In einem vom Bundesgerichtshof am 24.10.2018 entschiedenen Fall verwies der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen auf eine vorhandene moderne Küchenausstattung, die mitvermietet und daher bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen ist. Beim Einzug war eine gebrauchte Küche vom Vermieter vorhanden. Kurz nach dem Einzug wurde diese jedoch vom Mieter auf seine Kosten ersetzt. Eine Kostenerstattung gab es nicht.

Es ist unerheblich, dass in der Wohnung zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war, so die BGH-Richter. Denn der Vermieter hatte dem Mieter gestattet, diese (ältere) Einrichtung zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine neue Einrichtung zu ersetzen. Dadurch entfiel die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters bezüglich der bisherigen, nunmehr aus der Wohnung entfernten Einbauküche, während bezüglich der vom Mieter neu angeschafften Einbauküche (Instandhaltungs- und Gebrauchsgewährungs-)Pflichten des Vermieters nicht begründet wurden.

Dementsprechend ist die Wohnung nach dem erfolgten Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Einbauküche ausgestattet und kann diese nunmehrige Mietereinrichtung auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden.

Eigenbedarfskündigung – Nutzung als Ferienwohnung bzw. Zweitwohnung

Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse des Vermieters liegt u. a. vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Die Richter des Bundesgerichtshofs hatten nunmehr in einen Fall aus der Praxis zu entscheiden, ob eine Eigenbedarfskündigung auch dann berechtigt ist, wenn die Wohnung als Ferienwohnung bzw. als Zweitwohnung genutzt werden soll. Sie kamen dabei in ihrem Beschluss vom 21.8.2018 zu der Überzeugung, dass auch eine vom Vermieter beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung bzw. Ferienwohnung grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen kann.

Dass die Räume „als Wohnung“ benötigt werden müssen, setzt nicht voraus, dass der Vermieter oder die im Gesetz privilegierten Personen in der Wohnung den Lebensmittelpunkt begründen wollen oder die Wohnung über eine konkrete Mindestdauer bewohnt werden muss.

Überschreiten der Minijob-Grenze von 450 € durch Krankenvertretung

Grundsätzlich ist der Verdienst eines Minijobbers auf 450 € im Monat bzw. 5.400 € im Jahr begrenzt. In der Praxis ergeben sich aber Fälle, in denen Minijobber – aufgrund von z. B. Krankheitsvertretung – mehr leisten müssen und dadurch die 450-€-Grenze überschreiten.

Ob diese Überschreitung des Minijobs schädlich ist, hängt davon ab, ob die Verdienstgrenze nur gelegentlich und nicht vorhersehbar überschritten wird. Danach gilt: Wird die Verdienstgrenze gelegentlich und nicht vorhersehbar überschritten, bleibt die Tätigkeit ein Minijob.

Als gelegentlich gilt die Zahlung eines höheren Verdienstes für maximal drei Kalendermonate in einem 12-Monats-Zeitraum. In solchen Ausnahmefällen darf der Jahresverdienst auch mehr als 5.400 € betragen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der höhere Verdienst drei Monate hintereinander oder in drei einzelnen Monaten verteilt über den 12-Monats-Zeitraum erzielt wird. Werden Krankheitsvertretungen in mehr als drei Kalendermonaten übernommen, wäre die Beschäftigung kein Minijob mehr.

Neuerung bei der Gesundheitsförderung von Arbeitnehmern

Immer mehr Arbeitnehmer sehen sich mit beruflichen Anforderungen wie ständiger Erreichbarkeit, wachsendem Leistungsdruck und neuen Formen der Arbeit konfrontiert, die eine stetig hohe Leistungsfähigkeit erfordern. Um diese Leistungsfähigkeit und den allgemeinen Gesundheitszustand zu erhalten und zu verbessern, können Arbeitgeber ihre Arbeitnehmer durch eine betriebliche Gesundheitsförderung bis zu einer Höhe von 500 € im Jahr steuerfrei unterstützen.

Zum 01.01.2019 wurde die Regelung zur Steuerbefreiung verschärft. Von der Steuer sind jetzt nur noch Maßnahmen mit Zertifizierung durch das Sozialgesetzbuch befreit. Diese war bisher keine Voraussetzung für die Steuerbefreiung bei der betrieblichen Gesundheitsförderung.

Für Maßnahmen, die bereits vor dem 01.01.2019 begonnen haben und keine Zertifizierung vorweisen, wurde eine Übergangsregelung getroffen. Für diese Maßnahmen ist die Zertifizierung zur Erlangung der Steuerbefreiung erstmals maßgeblich für Sachbezüge, die ab dem 31.12.2019 gewährt werden.

Private Nutzung betrieblicher Fahrräder steuerfrei

Die Nutzung von Fahrrädern und Elektrofahrrädern ist aus ökologischer Sicht sinnvoll. Um auch hier steuerliche Anreize zu setzen, wird die private Nutzung eines betrieblichen Fahrrads oder Elektrofahrrads ab dem 1.1.2019 nicht mehr besteuert. Ob die Steuerfreiheit auch für Fahrradleasingmodelle gilt ist noch nicht geklärt und wird Gegenstand eines künftigen Beitrages sein

Diese neue Steuerbefreiung gilt jedoch nicht für solche Elektrofahrräder, die verkehrsrechtlich als Kraftfahrzeug einzuordnen sind (wie z. B. Elektrofahrräder, deren Motor auch Geschwindigkeiten über 25 km/h unterstützt). Für diese gelten die Regelungen der Dienstwagenbesteuerung – also bei Elektrofahrrädern die neue eingeführte 0,5-%-Regelung.

Jobtickets seit dem 1.1.2019 wieder steuerfrei

Zum 1.1.2019 erfolgte die Wiedereinführung der Steuerbegünstigung von Zuschüssen und Sachbezügen zu den Aufwendungen für die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel im Linienverkehr der Arbeitnehmer zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte durch den Arbeitgeber – sog. Job-Tickets.

Arbeitgeberzuschüsse zum Jobticket müssen ab diesem Datum nicht mehr als geldwerter Vorteil versteuert werden. Voraussetzung: Sie werden zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn gewährt. Somit können Arbeitgeber und Arbeitnehmer die 44-€-Grenze für geldwerte Vorteile anderweitig ausschöpfen.

Zudem wird die Steuerbegünstigung auf private Fahrten im öffentlichen Personennahverkehr erweitert. Die Steuerfreiheit für Jobtickets gilt sowohl für Barzuschüsse als auch für Sachleistungen, die Arbeitgeber gewähren. Die steuerfreien Leistungen werden aber auf die Entfernungspauschale angerechnet.

Verkaufserlös eines nur zu 25 % betrieblich genutzten Pkw

Vor dem Bundesfinanzhof (BFH) ist ein Urteil des Sächsischen Finanzgerichts (FG) anhängig, das über die steuerliche Behandlung des Erlöses aus dem Verkauf eines im Betriebsvermögen befindlichen Pkw, der nur zu 25 % betrieblich genutzt wurde, zuungunsten des Steuerpflichtigen entschieden hat.

Es ging um die Frage, in welcher Höhe der Verkaufserlös eines Pkw, den ein Freiberufler zu 75 % privat genutzt hat, zu versteuern ist. Danach kann der Pkw, der zu mindestens 10 % betrieblich genutzt wird, als sog. gewillkürtes Betriebsvermögen behandelt werden, wenn seine Zuordnung zeitnah dokumentiert wird. Ist dies der Fall, geht das FG davon aus, dass der Pkw zu 100 % zum Betriebsvermögen gehört und der Erlös des Fahrzeugs auch in gleicher Höhe zu versteuern ist.

Anmerkung: Die Zulassung der sog. Nichtzulassungsbeschwerde durch den BFH, die dort unter dem Aktenzeichen VIII R 9/18 anhängig ist, lässt die Fachwelt jedoch aufhorchen. Grundsätzlich wird das Urteil als mit der Rechtsprechung des BFH konform gehend angesehen. Die Gründe für die Zulassung zum BFH sind daher unklar. Deshalb ist es ratsam, Steuerbescheide in gleich gelagerten Fällen durch Einspruch offen zu halten, bis eine endgültige Entscheidung durch den BFH getroffen wird, ob die Veräußerung eines im gewillkürten Betriebsvermögen gehaltenen Pkws in vollem Umfang oder nur anteilig der Besteuerung unterliegt.

Klarstellung zum Steuerabzug bei der Umsatzsteuervorauszahlung für das Vorjahr

In der Regel sind bei sog. Einnahmen-Überschuss-Rechnern Betriebsausgaben und Werbungskosten in dem Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind. Regelmäßig wiederkehrende Ausgaben – wie z. B. die Umsatzsteuervorauszahlung – die beim Steuerpflichtigen kurze Zeit, d. h. zehn Tage, nach Beendigung des Kalenderjahres anfallen, sind als in dem Kalenderjahr abgeflossen anzusehen, zu dem sie wirtschaftlich gehören. Ein Abzug als Betriebsausgaben ist dann für dieses Jahr möglich.

Damit abweichend geleistete Zahlungen im Jahr ihrer wirtschaftlichen Zugehörigkeit abgezogen werden dürfen, müssen sie innerhalb des Zehn-Tages-Zeitraums fällig und geleistet worden sein. Beide Voraussetzungen müssen nach Auffassung der Finanzverwaltung kumulativ erfüllt sein. Die Abflussfiktion gilt daher nicht, wenn nur die Zahlung innerhalb der „kurzen Zeit“ nach dem Ende des Kalenderjahres, z. B. am 8.1., erfolgt ist, der Fälligkeitszeitpunkt aber – wegen Verlängerung der Fälligkeitsfrist durch die Samstag/Sonntag-Reglung – außerhalb dieses Zeitraums also z. B. dann am Montag, dem 12.1. liegt.

Die Abgabenordnung schreibt vor: Fällt das Ende einer Frist auf einen Sonntag, einen gesetzlichen Feiertag oder einen Sonnabend, so endet die Frist mit dem Ablauf des nächstfolgenden Werktags. Demnach ist die Vorauszahlung nicht am Sonnabend, dem 10.1.2015, sondern erst an dem folgenden Montag, dem 12.1.2015 und damit außerhalb des Zehn-Tages-Zeitraums fällig geworden.

Mit seiner Entscheidung vom 27.6.2018 wendet sich der BFH gegen die Auffassung der Finanzverwaltung. Bei der Ermittlung der Fälligkeit ist allein auf die gesetzliche Frist abzustellen, nicht hingegen auf eine mögliche Verlängerung der Frist. Diese Verlängerung ist nicht anwendbar, da es sich um eine Zufluss- und Abflussfiktion, nicht aber um eine Frist handelt, sodass sich die Frage nach einer Verlängerung erübrigt.

Anmerkung: Das Urteil ist immer dann von Bedeutung, wenn der 10.1. auf einen Sonnabend oder Sonntag fällt – im Urteilsfalle für das Jahr 2015 und das nächste Mal somit im Januar 2021. Die Reaktion der Finanzverwaltung auf das Urteil steht noch aus.

Umsatzsteuerliche Behandlung von Aufwendungen für Weihnachts-/Betriebsveranstaltungen

Die gesetzlichen Regelungen zu Betriebsveranstaltungen, insbesondere die Ersetzung der ehemaligen lohnsteuerlichen Freigrenze durch einen Freibetrag, haben nach Auffassung der Finanzverwaltung grundsätzlich keine Auswirkungen auf die umsatzsteuerrechtlichen Regelungen.

Ob eine Betriebsveranstaltung vorliegt und wie die Kosten, die auf den einzelnen Arbeitnehmer entfallen, zu berechnen sind, bestimmt sich nach den lohnsteuerrechtlichen Grundsätzen.

  • Von einer überwiegend durch das unternehmerische Interesse des Arbeitgebers veranlassten üblichen Zuwendung ist umsatzsteuerrechtlich im Regelfall auszugehen, wenn der Betrag je Arbeitnehmer und Betriebsveranstaltung 110 € einschließlich Umsatzsteuer nicht überschreitet. Der Vorsteuerabzug ist in vollem Umfang möglich.
  • Übersteigt dagegen der Betrag, der auf den einzelnen Arbeitnehmer entfällt, pro Veranstaltung die Grenze von 110 € einschließlich Umsatzsteuer, ist von einer überwiegend durch den privaten Bedarf des Arbeitnehmers veranlassten unentgeltlichen Zuwendung auszugehen. Ein Vorsteuerabzug ist (insgesamt) nicht möglich.

Anmerkung: Das Bundesfinanzministerium lässt eine Aufteilung der Zuwendungen im Rahmen von Betriebsveranstaltungen in zum Teil unternehmerisch und zum Teil privat veranlasst nicht zu. Diese negative Sichtweise des Ministeriums ist jedoch gerichtlich noch nicht überprüft.

Grundstück – Altlastenverdacht kann einen begründeten Sachmangel darstellen

Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht, weist dieses einen Sachmangel auf, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten.
Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig, sodass die Rechte des Käufers wegen eines Mangels nicht wirksam ausgeschlossen oder beschränkt werden können. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 21.7.2017 entschieden.

Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten – dem Verkäufer bekannten – Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten.

Macht der Verkäufer, der aus der ihm bekannten früheren gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks den Schluss auf einen möglichen Altlastenverdacht gezogen hat, geltend, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, muss er dies anhand objektiver Umstände plausibel machen. Für entsprechende Umstände trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast.

In dem vom BGH entschiedenen Fall befand sich auf den erworbenen Grundstücken in den 1960er- bis 80er-Jahren eine Asphaltmischanlage für den regionalen Straßenbau und ein Klärschlammrückhaltebecken war betrieben worden.