Grundstück – Altlastenverdacht kann einen begründeten Sachmangel darstellen

Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht, weist dieses einen Sachmangel auf, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten.
Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig, sodass die Rechte des Käufers wegen eines Mangels nicht wirksam ausgeschlossen oder beschränkt werden können. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 21.7.2017 entschieden.

Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten – dem Verkäufer bekannten – Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten.

Macht der Verkäufer, der aus der ihm bekannten früheren gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks den Schluss auf einen möglichen Altlastenverdacht gezogen hat, geltend, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, muss er dies anhand objektiver Umstände plausibel machen. Für entsprechende Umstände trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast.

In dem vom BGH entschiedenen Fall befand sich auf den erworbenen Grundstücken in den 1960er- bis 80er-Jahren eine Asphaltmischanlage für den regionalen Straßenbau und ein Klärschlammrückhaltebecken war betrieben worden.

Fristlose Kündigung mit hilfsweiser ordentlicher Kündigung

In zwei Fällen aus der Praxis hatten die Mieter der Wohnungen jeweils die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf haben die Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt. In beiden Fällen beglichen die Mieter nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände. Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) hatten zu entscheiden, ob die Mietverhältnisse aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen fristgerechten Kündigung endeten.

Der BGH hat mit seinen Urteilen vom 19.9.2018 klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.

Der Vermieter bringt aus objektiver Mietersicht regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund einer sog. Schonfristzahlung oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle nachträglich unwirksam wird.

So hat eine Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung „ins Leere“ ginge.

Neue Regeln für Schuldzinsen bei Überentnahmen

Betrieblich veranlasste Schuldzinsen sind steuerlich dann nicht abziehbar, sondern dem Gewinn wieder hinzuzurechnen, wenn die Entnahmen die Summe aus Gewinn und Einlagen übersteigen und damit sog. Überentnahmen vorliegen. Die Regelung beruht auf der Vorstellung, dass der Betriebsinhaber dem Betrieb bei negativem Eigenkapital nicht mehr Mittel entziehen darf, als er erwirtschaftet und eingelegt hat. Damit kommt es zu einer Einschränkung des Schuldzinsenabzugs für den Fall, dass der Steuerpflichtige mehr entnimmt, als ihm hierfür an Eigenkapital zur Verfügung steht.

Die Beschränkung des Schuldzinsenabzugs ist nach Auffassung des Bundesfinanzhofs in seiner Entscheidung vom 14.3.2018 im Wortlaut zu weit geraten, weil bei ihrer mechanischen Anwendung bereits ein betrieblicher Verlust ohne jede Entnahme zur teilweisen Versagung des Schuldzinsenabzugs führen könnte. Er begrenzt die nach den Überentnahmen ermittelte Bemessungsgrundlage der nicht abziehbaren Schuldzinsen auf den von 1999 (Beginn der Regelung des Schuldzinsenabzugsversagens bei Überentnahmen)bis zum Beurteilungsjahr erzielten Entnahmenüberschuss und damit auf den Überschuss aller Entnahmen über alle Einlagen. So wird sichergestellt, dass ein in der Totalperiode erwirtschafteter Verlust die Bemessungsgrundlage nicht erhöht und damit der Gefahr vorgebeugt wird, dass ein betrieblicher Verlust ohne jede Entnahme zur teilweisen Versagung des Schuldzinsenabzugs führen kann.

Anmerkung: Die Entscheidung ist insbesondere für Einzelunternehmer und Personengesellschaften im Bereich des Mittelstands von großer Bedeutung. Da es gleichgültig ist, in welchem Jahr innerhalb der Totalperiode Gewinne oder Verluste erzielt sowie Entnahmen oder Einlagen getätigt wurden, ist der Steuerpflichtige zu einer vorausschauenden Planung seiner Entnahmen auch in Gewinnjahren veranlasst, damit diese sich nicht durch spätere Verluste in steuerschädliche Überentnahmen verwandeln.

Prämiengewährung durch gesetzliche Krankenkassen kann Sonderausgabenabzug mindern

Die gesetzlichen Krankenkassen können ihren Versicherten sog. Wahltarife, d. h. Selbstbehaltungstarife in begrenzter Höhe oder Kostenerstattungstarife anbieten. Wird ein solcher Tarif gewählt, hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit eine Prämie zu erhalten.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte nunmehr zu entscheiden, wie sich so eine Prämie beim Ansatz der Krankenversicherungsbeiträge auf die Sonderausgaben auswirkt. Im entschiedenen Fall wählte ein Steuerpflichtiger einen Wahltarif mit Selbstbehalten, aufgrund dessen er eine Prämie je Kalenderjahr bekommen konnte. Diese erhielt er auch, berücksichtigte sie aber nicht bei den von ihm steuerlich geltend gemachten Krankenversicherungsbeiträgen. Das Finanzamt (FA) sah in der Prämienzahlung eine Beitragsrückerstattung und setzte dementsprechend geringere Sonderausgaben fest.

Der BFH bestätigte in seiner Entscheidung vom 6.6.2018 die Auffassung des FA. Danach stellt die Prämienzahlung eine Beitragsrückerstattung dar, die die Vorsorgeaufwendungen des Steuerpflichtigen mindert. Er begründet dies damit, dass sich die wirtschaftliche Belastung des Steuerpflichtigen reduziert. Diese ist aber wesentliche Voraussetzung für den Sonderausgabenabzug.

Anmerkung: Die Prämie ist anders zu behandeln als Bonusleistungen, die gesetzliche Krankenkassen ihren Mitgliedern zur Förderung gesundheitsbewussten Verhaltens gewähren. Diese mindern nicht die als Sonderausgaben abziehbaren Krankenversicherungsbeiträge, sofern sie im Zusammenhang mit gesundheitlich bedingten Aufwendungen stehen. Können Bonuszahlungen nicht zugeordnet werden, kommt es dagegen auch hier zu Kürzungen. Den Unterschied sieht der BFH darin, dass der Bonus eine Erstattung der vom Versicherten selbst getragenen gesundheitsbezogenen Aufwendungen ist und damit nicht im unmittelbaren Zusammenhang mit den Beiträgen zur Erlangung des Basiskrankenversicherungsschutzes steht.

Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus strebt die Bundesregierung Anreize für den Mietwohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment an. Dies soll durch die Einführung einer Sonderabschreibung umgesetzt werden. Der Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums vom 29.8.2018 sieht folgende Regelungen vor:

  • Die Sonderabschreibungen sollen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu jährlich 5 % neben der regulären Abschreibung betragen. Somit können innerhalb des Abschreibungszeitraums insgesamt bis zu 28 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden.
  • Sonderabschreibungen kommen nur in Betracht, wenn durch Baumaßnahmen neue Wohnungen – die fremden Wohnzwecken dienen – hergestellt oder diese bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden.
  • Die Regelung soll auf solche Herstellungs- oder Anschaffungsvorgänge beschränkt werden, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt wird. Die Sonderabschreibungen können damit auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die Fertigstellung nach dem 31.12.2021 erfolgt.
  • Von der Inanspruchnahme der Förderung ausgeschlossen ist die Anschaffung und Herstellung von Wohnungen, wenn die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten mehr als 3.000 € je m² Wohnfläche betragen.
  • Die förderfähigen Wohnungen müssen mindestens in den zehn Jahren nach Anschaffung oder Herstellung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Ein Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung führt zur rückwirkenden Versagung der bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen.
  • Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen wird auf maximal 2.000 € je m² Wohnfläche begrenzt. Das wären also bei einer 100-m²-Wohnung 200.000 €.

Baukindergeld

Mit einem Zuschuss – dem sog. Baukindergeld – fördert das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat und die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) den Ersterwerb von selbst genutzten Wohnimmobilien – sowohl Neubau als auch Bestand – für Familien mit Kindern und Alleinerziehende.

Gefördert wird der erstmalige Neubau oder Erwerb von Wohneigentum zur Selbstnutzung in Deutschland für Familien und Alleinerziehende mit mindestens einem im Haushalt lebenden Kind unter 18 Jahren. Ist bereits selbst genutztes oder vermietetes Wohneigentum in Deutschland vorhanden, ist eine Förderung ausgeschlossen.

Das Baukindergeld wird bis zu einer Einkommensgrenze von 75.000 € zu versteuerndem Haushaltseinkommen pro Jahr und zusätzlich 15.000 € pro Kind – bei einem Kind also bis zu 90.000 € im Jahr – gewährt. Die Ermittlung des Einkommens erfolgt anhand des Durchschnittseinkommens des zweiten und dritten Jahres vor dem Antragseingang – für 2018 also der Einkommen 2015 und 2016. Der Nachweis des zu versteuernden Haushaltseinkommens muss anhand der Einkommensteuerbescheide des Finanzamts nachgewiesen werden. Liegt kein Einkommensteuerbescheid vor, ist die Erstellung rechtzeitig beim zuständigen Finanzamt zu beantragen.

Der Zuschuss in Höhe von 1.200 € je Kind und Jahr wird über 10 Jahre ausgezahlt. Eine Familie mit einem Kind erhält einen Zuschuss über 10 Jahre von insgesamt 12.000 €, bei 2 Kindern 24.000 € usw. Gewährt wird das Baukindergeld rückwirkend ab dem 1.1.2018.

Neubauten sind förderfähig, wenn die Baugenehmigung zwischen dem 1.1.2018 und dem 31.12.2020 erteilt worden ist. Nach dem jeweiligen Landesbaurecht sind nur anzeigepflichtige Vorhaben förderfähig, wenn die zuständige Gemeinde nach Maßgabe der jeweiligen Landesbauordnung durch die Bauanzeige Kenntnis erlangt hat und mit der Ausführung des Vorhabens zwischen dem 1.1.2018 und dem 31.12.2020 begonnen werden durfte. Beim Erwerb von Neu- oder Bestandsbauten muss der notarielle Kaufvertrag zwischen dem 1.1.2018 und dem 31.12.2020 unterzeichnet worden sein.

Bitte beachten Sie! Anträge können seit dem 18.9.2018 über die KfW ausschließlich online unter www.kfw.de/info-zuschussportal gestellt werden. Der Antrag muss mindestens drei Monate nach dem Einzug in das selbst genutzte Wohneigentum gestellt werden. Ist der Einzug im Jahr 2018 vor dem 18.9.2018 erfolgt, kann der Zuschussantrag noch bis zum 31.12.2018 gestellt werden. Für das Baukindergeld stehen Bundesmittel in fest­gelegter Höhe zur Verfügung. Der Zuschuss wird demnach nur so lange gewährt, wie Mittel vorhanden sind. Ein Rechtsanspruch auf Baukindergeld besteht nicht. Interessierte Steuerpflichtige sollten daher den Antrag auf Gewährung des Baukindergeldes so schnell wie möglich stellen!

Architektenvertrag – außerordentliche Kündigung

Die Kündigung eines Architektenvertrages aus wichtigem Grund setzt voraus, dass die Vertragsfortsetzung für den Besteller unzumutbar ist. Ein wichtiger Grund ist unter anderem dann anzunehmen, wenn der Auftragnehmer das für den Bau- oder Architektenvertrag als eines auf Kooperation der Vertragspartner angelegten Langzeitvertrags vorauszusetzende Vertrauensverhältnis durch sein schuldhaftes Verhalten derart empfindlich stört, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet und dem Auftraggeber die Vertragsfortsetzung nicht mehr zumutbar ist. Die Kündigung des Architektenvertrages aus wichtigem Grund führt dazu, dass der Architekt (nur) Honorar für erbrachte Leistungen verlangen kann.

Folgender Sachverhalt lag dieser Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg zugrunde: Ein Bauherr beauftragte eine Architektin mit dem Neubau eines Einfamilienhauses. Im Laufe der Bauphase stellte sich heraus, dass die Ausführungsplanung nicht mit der Baugenehmigung übereinstimmte.

Ein geplanter Lichtschacht sollte bis an die Grundstücksgrenze herangehen. Laut Genehmigung war nur eine Breite von 1 m vorgesehen. Bei der Garage war eine Höhe von 3 m genehmigt und nicht wie ausgeführt 4 m. Die Architektin hatte des Weiteren noch eine West- und eine Ostterrasse geplant. Dafür lag gar keine Genehmigung vor. Der Bauherr kündigte den Architektenvertrag daraufhin außerordentlich.

Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 22.8.2018 entschiedenen Fall wurde vom Vormieter an den neuen Mieter im Januar 2009 eine nicht renovierte Wohnung mit Gebrauchsspuren übergeben. Der vom Vermieter verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen.

Bei der Übernahme hatten der Nachmieter und der Vormieter eine „Renovierungsvereinbarung“ getroffen. Nach dieser Vereinbarung hatte der Mieter von dem Vormieter einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt. Am Ende der Mietzeit führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch, die der Vermieter als mangelhaft ansah. Er beauftragte daraufhin einen Malerbetrieb und verlangte vom Mieter Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Die Richter des BGH kamen zu der Entscheidung, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Geplante Änderungen bei der Mietpreisbremse

Nach dem Entwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes sollen die Regelungen der Mietpreisbremse transparenter und wirksamer werden. Künftig müssen Vermieter den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt, wenn sie eine deutlich höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Nur wenn der Vermieter diese Auskunft erteilt, kann er sich auf die Ausnahme berufen.
Nach dem Gesetz zur Mietpreisbremse dürfen die Mieten nur noch maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ausnahmen davon gelten für die Vermietung von Neubauten und die Erstvermietung nach einer umfassenden Sanierung. Ebenso wenn der Vermieter zuvor eine Miete erzielte, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Er genießt dann grundsätzlich Bestandsschutz und kann weiter die Vormiete verlangen. Bezugspunkt für die vom Vermieter mitzuteilende Vormiete ist der Zeitpunkt ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses. Dabei genügt die bloße Angabe der Höhe der vorherigen Miete. Der Mieter kann gegebenenfalls weitere Auskünfte aus dem Vormietverhältnis verlangen, etwa einen Nachweis über die Höhe der Vormiete.

Für die Rückforderung zu viel gezahlter Miete genügt zukünftig eine einfache Rüge – etwa der Satz „Ich rüge die Höhe der Miete“. Der Mieter muss nicht mehr darlegen, warum die verlangte Miete seines Erachtens nach zu hoch ist.

In angespannten Wohnungsmärkten werden die Kosten der Modernisierung, die der Eigentümer auf den Mieter umlegen kann, für zunächst fünf Jahre von 11 % auf 8 % pro Jahr gesenkt. Es gilt zudem eine sog. absolute Kappungsgrenze: Der Vermieter darf die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als 3 € pro m² Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen.

Ferner zählt das Mietrechtsanpassungsgesetz Tatbestände auf, die ein bewusstes Herausmodernisieren nahelegen:

  • Mit der angekündigten baulichen Veränderung wird nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ankündigung begonnen oder diese wird begonnen und ruht dann mehr als zwölf Monate.
  • Mit der angekündigten zu erwartenden Mieterhöhung würde sich die Monatsmiete mindestens verdoppeln.
  • Die Baumaßnahme wird in einer Weise durchgeführt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen.

Das Gesetz muss noch den Bundestag passieren und soll bis spätestens 1.1.2019 in Kraft treten.

Entfernungspauschale deckt auch die Kosten für Behandlungs- und Krankenhausaufenthalt

Aufwendungen des Arbeitnehmers für die Wege zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte sind Werbungskosten. Zur Abgeltung dieser Aufwendungen ist für jeden Arbeitstag, an dem der Arbeitnehmer die erste Tätigkeitsstätte aufsucht, eine Entfernungspauschale für jeden vollen Kilometer der Entfernung zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte von 0,30 € anzusetzen. Mit der Entfernungspauschale sind „sämtliche Aufwendungen“ abgegolten, die durch die Wege zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte veranlasst sind.

Eine Ausnahme sieht das Gesetz allein für solche Aufwendungen vor, die durch die Benutzung öffentlicher Verkehrsmittel anfallen. Damit fallen nach Auffassung des Finanzgerichts Baden-Württemberg (FG) in seiner Entscheidung vom 19.1.2018 auch außergewöhnliche Kosten unabhängig von ihrer Höhe unter die Abgeltungswirkung. Insofern sind sowohl Aufwendungen für Sach- als auch für Personenschäden, die auf dem Weg zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte entstehen, durch die Entfernungspauschale abgegolten. Eine Auslegung etwa dahingehend, dass Personenschäden nicht von der Abgeltungswirkung erfasst werden, ist nach Auffassung des FG nicht angezeigt.